Взыскание неустойки с застройщика

Приобретение квартиры по договору долевого участия – распространенная практика, позволяющая многим семья обзавестись своим новым жильем. Но не все застройщики полностью выполняют взятые на себя обязательства, что в итоге крайне отрицательно сказывается на финансах второй стороны. Взыскание неустойки по ДДУ вполне возможно, но только в том случае, если дольщик грамотно подготавливает все документы в суд и действует в рамках закона. В большинстве случаев выгоднее нанять юриста, разбирающегося в процессах, связанных со строительством недвижимости. Грамотно выстроенная линия защиты позволит получить максимальную неустойку, а застройщик, видя профессиональные действия адвоката, поспешит устранить недочеты.

Что входит в понятие

Что входит в понятие застройщик
Под долевым строительством понимается инвестиционная деятельность, подразумевающая привлечение застройщиком денег граждан (иногда организаций) для возведения недвижимости. Вложившиеся в финансовый проект люди автоматически причисляются к дольщикам . Они должны с компанией застройщиком заключить ДДУ – документ долевого участия, на основании которого начинается строительство.

В упрощенном варианте этот процесс происходит в несколько этапов:

  1. Компания покупает или арендует земельный надел для строительства объектов недвижимости;
  2. Возможность приобретения доли освещается в прессе или иным способом;
  3. С выбранными гражданами заключается ДДУ, на основании которого начинается строительство;
  4. Дольщики выплачивают указанную сумму в рассрочку;
  5. Недвижимость сдается в эксплуатацию, права на собственность полностью переходят гражданам.

Юриста к оформлению отношений с застройщиком желательно привлечь еще на этапе заключения договора. От правильного составления этого документа и от учета всех малейших нюансов будет зависеть реальность получения неустойки в случае невыполнения обязательств.

Требования к соглашению

Пункты и выполнение ДДУ регулируются федеральным законом №214. Согласно нормативному акуту в документе в обязательном порядке должны быть отражены:

  1. Описание объекта недвижимости (комнаты, квартиры) – полный адрес, этажность, площадь. Должно быть указано и машиноместо, если оно есть по проекту;
  2. Стоимость квартиры, порядок и сроки выплаты;
  3. Реквизиты для выплат;
  4. Полный юридический адрес строительной компании, ее реквизиты;
  5. Паспортные данные всех участников;
  6. Срок завершения строительства;
  7. Дата передачи недвижимости;
  8. Гарантийный срок на возведенный застройщиком объект.

Перед заключением договорных обязательств нужно ознакомиться с правами компании на земельный надел (свидетельство о праве собственности или контракт на аренду). Обязательно должно быть разрешение на строительство и проектная декларация. Если этих документов нет, то у компании — застройщика никаких прав на заключение с гражданами соглашения нет.

Дольщики оплату по закону должны начинать только после регистрации договора в Росреестре. Составляется документ в трех экземплярах (для двух сторон и один для Росреестра), каждый из них имеет юридическую силу.

Неустойка – что это

Неустойка - что это
Если застройщик не выполняет обязательства по долевому договору и не сдает недвижимость в срок, то вторая сторона несет финансовые убытки, связанные с наймом другого жилья для проживания. В этом случае возникает право на получение через суд неустойки. Денежная компенсация также положена по закону, если компания не устраняет дефекты строительства, выявленные на этапе приемки. По закону «О защите прав потребителей» на устранение предоставляется не более 45 дней.

В случае выявления тех дефектов, которые делают квартиру полностью непригодной для проживания, возникает право на взыскание неустойки по ДДУ в размере всей стоимости рассматриваемой недвижимости. Расторгнуть договор в одностороннем порядке допустимо и если:

  1. Планировка сдаваемой квартиры не соответствует указанной в проекте;
  2. Фактическая площадь меньше или больше указанной более, чем на 5 %;
  3. Назначение общего имущества (в случае с многоквартирным домом) изменилось.

Как подать в суд на застройщика при невыполнении обязательств точно знают юристы, имеющие большой опыт работы в этой области.

Виды строительных дефектов

На уровне законодательства точного определения некачественного жилья нет. Но есть разработанные СНиПы, придерживаться которых должны все застройщики . Если долевое жилье идет с чистовой отделкой, то обязательно должен быть указан перечень работ с их описанием и виды используемых материалов для отделки. Их соответствие проверяется на этапе приемки объекта.

К существенным недостаткам, устранение которых должно быть проведено силами застройщика, относят:

  1. Дыры в стенах;
  2. Сломанные двери;
  3. Неправильно установленные окна;
  4. Проблемы с электрикой и водоснабжением.

Если выявлены изъяны, мешающие нормальному проживанию, то можно отказаться от подписания акта приемки до удовлетворения указанных требований или подписать акт, но одновременно подготовить дефектную ведомость. В ней должны быть прописаны четкие сроки на исправление недостатков.

Строительные дефекты могут быть выявлены уже после заселения, но и в этом случае владелец недвижимости имеет право на получение неустойки , так как на объекты дается гарантия – на само строение она составляет от 5 лет, на инженерные сети – 3 года.

Расчет пени

Размер неустойки определяется по формуле, указанной в ч. 2 ст. 9 закона № 214. Для подсчета требуется 4 значения:

  1. Период расчета пени;
  2. Ставка рефинансирования центрального банка России;
  3. Сумма, на которую должна быть начислена пеня;
  4. Доля от ставки рефинансирования. Устанавливается за каждые сутки просрочки.

Если дольщик физическое лицо (гражданин), то ставка рефинансирования составляет 1/150, для юридических лиц она 1/300.

Если жилье сдается несвоевременно, то пеня судом начисляется со дня, следующего за датой сдачи, указанной в договоре . Просрочка начисляется до того дня, в которой квартира будет фактически передана в пользование. При расторжении обязательств первым днем считается день поступления денег на счет застройщика , последним – дата их фактического возврата. Нюансы расчета компенсации знают адвокаты по взысканию неустойки с застройщика, поэтому во избежание недоразумений лучше сразу претензии предъявлять вместе с юристом.

Порядок взыскания неустойки

Порядок взыскания неустойки
Взыскание неустойки по ДДУ возможно в судебном и досудебном порядке. Во втором случае направляется письменная претензия, но, как правило, строительная организация добровольно редко выплачивает пеню. Поэтому чаще всего проблему приходится решать через суд.

Этапы досудебного взыскания:

  1. Оформление претензии. В ней указываются требования, приводится расчет компенсации и дается срок на ее добровольную выплату;
  2. Подготовка пакета документов. К претензии прикладывается копии паспорта истца, ДДУ, справка, подтверждающая убытки. Необходим и документ, подтверждающий внесение оплаты;
  3. Передача претензии вместе с собранными документами. Обязательно нужно зафиксировать прием претензии и получить подпись застройщика . Если сделать это невозможно, то документы необходимо отправить заказным письмом.

На ответ дается срок 10 дней. Если реакции нет, либо компания отказывает в выплате компенсации, то следует идти в суд.

Порядок судебного взыскания:

  1. Составляется исковое заявление. По форме и содержанию оно ничем не отличается от претензии и регламентируется ст. 131 ГК России;
  2. Подается иск. Его можно направить в суд , расположенный по адресу ответчика или места исполнения договора, а также по месту регистрации подателя заявления;
  3. Назначается предварительное заседание. Судья задает уточняющие вопросы участникам строительства, может запросить дополнительные документы или иные доказательства, проясняющие дело;
  4. Проводится основное заседание. Именно на нем выносится решение. К суду в этот день нужно тщательно подготовиться, то есть убедить судью с помощью всех документов в том, что застройщик обязательства нарушил.

Если решение устраивает и дольщика и застройщика, то остается только получить исполнительный лист, на основании которого будет выплачена компенсация. В тех ситуациях, когда решение не устраивает, и истец, и ответчик могут его обжаловать. На повторное рассмотрение дела отводится не более одного месяца. Процесс в этом случае проводится уже 3 судьями, но принятое ранее решение, как показывает практика, чаще всего остается без изменений.

Как можно получить максимальную компенсацию

Высокие риски отношений с застройщиками сохраняются, даже если строительная организация выбрана особенно тщательно. Поэтому необходимо помнить о том, что в любой момент может потребоваться разбирательство в суде . Чтобы не лишиться вложенных денег и получить компенсацию в полном объеме, нужно учесть несколько основных моментов:

  1. Никаких дополнительных соглашений с застройщиком подписывать нельзя. Они в дальнейшем могут быть использованы для внесения изменений в соглашение;
  2. Претензия должна быть составлена юридически грамотно, это уже положительно повлияет на исход дела;
  3. Отдавать подписанный вами оригинал акта о приемки объекта второй стороне нельзя. Без него вы не сможете зарегистрировать свою недвижимость. А наличие акта на руках у застройщика может привести к тому, что он будет требовать подписать различные доп. соглашения, на основании которых вы никакой компенсации добиться не сможете.

Грамотно решить проблемы дольщиков могут юристы «Альтаир Лекс». Наш адвокат по взысканию неустойки с застройщика поможет получить максимальную сумму компенсации, включая моральный вред и оплату судебных расходов. Практически в 100 % случаев мы решаем дела в пользу истца и добиваемся этого в кратчайший срок. Получить консультацию юристов о том, как подать в суд на застройщика, и записаться на прием в «Альтаир Лекс» можно по телефону.